Zdecydowanie najczęściej nieruchomość nabywana jest drodze umowy sprzedaży. Istnieje jednak inny sposób jej nabycia, polegający na posiadaniu danej nieruchomości określony w przepisach odcinek czasu. Mowa tutaj o instytucji zasiedzenia.
Zasiedzenie
Zasiedzenie to sposób nabycia rzeczy oparty na długotrwałym władaniu rzeczą, czemu towarzyszy utrata własności przez dotychczasowego właściciela.
Ktoś przez długi czas jest posiadaczem samoistnym, podczas gdy właściciel nie interesuje się swoją rzeczą i nie wykonuje prawa własności.
Posiadanie samoistne
Posiadacz faktycznie włada rzeczą oraz przejawia wolę posiadania tejże rzeczy jako właściciel (zachowuje się jak jej wlaściciel).
Przesłanki
- samoistne posiadanie cudzej nieruchomości;
- upływ określonego czasu (zależnego od dobrej lub złej wiary).
Przesłanki te, muszą zostać spełnione łącznie.
Dobra i zła wiara
O tym czy mówimy o posiadaniu w dobrej czy w zlej wierze decyduje moment początkowy objęcia w posiadanie cudzej nieruchomości. Kodeks cywilny ich nie definiuje.
Posiadacz w dobrej wierze pozostaje w mylnym, ale usprawiedliwionym przeświadczeniu, iż przysługuje mu wykonywane prawo.
Posiadacz w złej wierze wie lub powinien wiedzieć, że wykonywane przez niego prawo przysługuje innej osobie.
Art. 7 KC wprowadza domniemanie dobrej wiary, jeżeli ustawa uzależnia skutki prawne od dobrej lub złej wiary. Może ono zostać obalone.
Termin
Jak już wspomniano wyżej, termin po którym następuje zasiedzenie nieruchomości zależny jest od tego czy mamy do czyniena z dobrą czy złą wiarą posiadacza samoistnego.
Zgodnie z art. 172 KC:
§ 1. Posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).
§ 2. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.
Dobra wiara = 20 lat
Zła wiara = 30 lat
Bieg zasiedzenia w stosunku do małoletniego
Jeśli właścicielem nieruchomości, przeciwko któremu biegnie zasiedzenie jest małoletni, nie może się ono skończyć wcześniej niż z upływem 2 lat od uzyskania przez niego pełnoletności (czyli dopóki nie skończy 20 lat).
Zmiana posiadacza samoistnego
Nie zawsze przez cały wymagany czas ta sama osoba jest posiadaczem samoistnym – czasem w trakcie upływu terminu zasiedzenia osoba posiadacza samoistnego się zmienia, np. na skutek śmierci. Powstaje więc pytanie: czy kolejny samoistny posiadacz może doliczyć do swojego okresu posiadania okres posiadania osoby od której samoistne posiadanie nabył?
Jeśli poprzedni posiadacz samoistny był w dobrej wierze to zawsze jego okres posiadania samoistnego można doliczyć do okresu swojego, niezależnie od tego czy nowy posiadacz jest w złej czy dobrej wierze (nawet jeśli jest w złej wierze, a poprzednik był w dobrej, to nabywa własność po 20 latach, bo korzysta z dobrej wiary poprzednika).
Jeśli poprzednik był w złej wierze, to następca może doliczyć okres posiadania poprzednika dopiero w momencie, jeśli wspólnie będą mieć 30 lat posiadania samoistnego.
Nabycie własności
Jeśli nie pojawią się żadne przeszkody to po upływie terminu 20/30 lat dochodzi do zmiany właściciela nieruchomości ex lege, co znaczy „z mocy prawa”.
Wszczynanie postępowania o zasiedzenie nie jest obowiązkowe. Warto jednak złożyć do sądu wniosek o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości. Orzeczenie sądu ma w tej sytuacji charakter deklaratoryjny, gdyż stanowi tylko potwierdzenie tego co już nastąpiło z mocy prawa.
W ten sposób zyskujemy dokument będący dowodem posiadania tytułu prawnego do rzeczy, który może się okazać potrzebny np. do sprzedaży nieruchomości.
